日本国内の「年間上限180泊のルール」に関するよくある質問

観光庁は、2021年より民泊制度管理システムを登録済みの住宅宿泊仲介業者と連携させ、営業日数などを毎日自動集計することを発表しています。

Airbnbも、ほかの旅行業および住宅宿泊事業法に基づくプラットフォーム同様に同システム連携に参加し、当プラットフォーム上の「届出住宅」リスティングにおける予約泊数（宿泊日数の合計だけでなく宿泊があった日付も含む）を毎日観光庁（および同庁を経由して各地方自治体）に報告しています。

これに伴い、日本の住宅宿泊事業法のもと運営されている宿泊施設については、その報告のための計算方法が統一されています。

具体的には、2021年4月1日以降、宿泊期間の長さや適用される条例に関わらず、住宅宿泊事業法に基づく宿泊施設での宿泊はすべて180泊の計算に含まれています。チェックイン日が2021年4月1日以降の予約ですでに確定しているものも、予約期間に関わらず180泊の計算に含まれます。これは、予約がどのプラットフォームで行われたかに関係なく、「届出住宅」リスティングにおけるすべての予約に適用されます。

たとえば、2021年1月1日に予約した60泊の予約で、チェックイン日が2021年4月1日の場合でも、予約可能な180泊のうち60泊としてカウントされ、観光庁や地方自治体と共有されます。

また2021年8月3日以降、Airbnbは当プラットフォーム上の「届出住宅」リスティングにおける予約泊数を毎日観光庁に報告することになります。

ホストにはどのような影響がありますか？

2021年4月1日以降、住宅宿泊事業法に基づいて運営される「届出住宅」における宿泊は、予約の宿泊日数の長さに関わらず、すべて180泊の計算に含まれます。

このシステム連携により、今後ホストにはどのような対応が求められますか？

従来と変わらず法令を遵守した運営をお願いします。同システムにより180泊超過と確認された場合は、その情報が観光庁により自治体に共有されます。

届け出た自治体から照会があった場合、予約泊数の管理や各宿泊の法的根拠について報告を求められること場合があります。さらに詳しい情報が必要な場合は、観光庁に直接お問い合わせください。

また、このシステム連携の結果、観光庁から180泊超過であると通知があった場合は、Airbnbのプラットフォーム上では180泊超とならなくてもカレンダーがブロックされることがあります。

本ルールが適用される前からある2021年4月以降の予約に対して、本変更は適用されますか？

はい。2021年4月1日以降の予約は、予約の期間や確定時期に関わらず、180泊の計算に含まれます。

たとえば、チェックイン日が2021年4月1日以降の、30泊以上の予約を2021年1月1日に承認した場合でも、その予約は180泊に含まれます。すでにご予約が入っている場合は、日数の管理について、ご注意をお願いします。

180泊の法律の仕組みがよくわかりません。住宅宿泊事業法の180泊規制に関連した法律や制度の質問は誰にすればよいのでしょうか？Airbnbは法律の質問に回答できますか？

Airbnbでは、法令に関する助言を行えません。詳しくは、ご自身の法律の専門家や観光庁の民泊制度コールセンターにお問い合わせいただきますようお願いします。

複数の届出番号がある場合や、同一の届出番号で複数のお部屋を掲載している場合の「泊数」の計算方法についても、上記の対処をお願いします。

宿泊日数カウンターについて教えてください。

「宿泊日数カウンター」は、ホストダッシュボードにおいて、現時点における4月1日から翌年3月31日までの宿泊日数の合計数が表示される機能です。過去の年度の宿泊日数は表示されません。

注意：この機能はあくまでも「ホストの法令遵守」を支援するための、目安となる「補助」機能であり、ホスト自身の泊数管理を代替することを保証していません。したがって、法令遵守はホスト自身の責任であり、弊社は、同機能の提供によりホストの法令遵守の責任を代替して果たすものではありません。

たとえば、同一の届出番号を用いて複数のリスティングを掲載している場合（例：1つの建物で1階の客室と2階の寝室を貸している場合）、「宿泊日数カウンター」は各リスティングの宿泊日数の合計で、同じ届出番号の複数の異なるリスティングの宿泊日数を合算するものではございません。

180泊を超える予約をうっかり受け入れてしまいました。どうすればよいですか？

原則として、合計宿泊日数が180泊以下になるように、ゲストに事情を丁寧に説明して理解を得た上で、ご自身の責任で、速やかに予約をキャンセルしてください。同時に、新しい予約を防ぐため、翌年3月31日までリスティングのカレンダーブロックを行ってください。

180泊以下にカレンダーを設定することはホストの法令遵守の責任です。Airbnbがホストに代わって、予約をキャンセルしたり、キャンセル料やその他の措置を免除したりすることはできかねますので、ご了承ください。

宿泊日数制限ツールとはどのようなものですか？

宿泊日数制限ツールをご利用いただけるのは住宅宿泊事業法に基づいて運営される「届出住宅」のみです。

ホストは本ツールを利用することで、年度内（4月1日から翌年3月31日まで）の合計泊数（既存または確定済みの予約と新規予約の合計）が180泊に達した場合、超過分の予約を承認できなくなります。

キャンセルの発生により合計予約泊数が180泊を下回った場合は、ブロックが解除された日付で予約を承認することができるようになります。

こちらはあくまでもホストの法令遵守を支援するための補助機能である点にご留意ください。

宿泊日数制限ツールは、旅館業法や国家特別戦略区域法に基づくリスティングでも利用可能ですか？

いいえ。宿泊日数制限ツールをご利用いただけるのは、住宅宿泊事業法に基づいて運営される「届出住宅」のリスティングのみです。

市町村の条例により、95泊までしか宿泊を受け入れることができません。宿泊日数制限ツールは地元の市町村の上限日数に合わせてカスタマイズできますか？

現時点では、各市町村の条例に応じて宿泊日数制限ツールをカスタマイズすることはできません。

ゲストが予定より早くチェックアウトした場合、滞在日数はシステム上でどのようにカウントされますか？

ゲストの実際の宿泊日数をシステム上で正確にカウントするためには、予約内容の変更をAirbnbのウェブサイトで行い、変更後のチェックアウト日が反映されるようにする必要があります。

たとえば、5泊の予約をしていたゲストが3泊完了後にチェックアウトした場合、ホストまたはゲストは5泊から3泊に予約内容を変更する必要があります。変更が行われない場合、システム上のデフォルト設定により、予約は5泊としてカウントされます。

予約内容の変更はチェックアウト日より前に行う必要があり、Airbnbがこの措置をホストの代理で行うことはできない点にご留意ください。

180泊の上限に達した後でキャンセルが発生した場合はどうなりますか？

この場合は、残りの日数分の新規予約を承認することができます。

180泊の上限を超えたために予約をキャンセルしなければならない場合、ホストはどうしたらよいですか？

リスティングのカレンダーを管理し、すべての法令を遵守するのはホストの責任ですので、ホスト側で直接予約をキャンセルする必要があります。

詳しくは、予約をキャンセルした場合に適用される可能性のあるキャンセル料やその他の措置についてご確認ください。このような場合、手数料やその他の措置を適用せずにAirbnbが予約をキャンセルすることはできません。

予約泊数の合計の計算方法を教えてください。

年度期間内における予約泊数の合計を計算します。年度は4月1日から翌年3月31日までです。

1泊は「特定の日の正午から翌日の正午までの期間」と法令で定義されています。この定義は地域の条例により異なることがありますので、ご注意ください。

Airbnbから180泊の泊数制限に関するメールが届き、リスティングが非公開となりました。どうしてですか？また非掲載後、どのようにすれば、再度リスティングを掲載することができますか？

今年度（4月1日から翌年3月31日まで）の確定済みの予約の合計が180泊を超えたためです。予約泊数が180泊を超えたことをAirbnbが確認すると、リスティングは非公開となり、翌年の4月1日に自動的に再公開されます。

住宅宿泊事業法は、年度ごとの予約泊数の上限を180泊と定めています。これに違反した場合、営業停止命令や行政処分を受けるか、刑事責任を問われる可能性がありますのでご注意ください。

Airbnbは、このルールに違反したホストに対して措置を講じる権限を留保していますので、ご了承ください。

1つの届出番号で、一軒家にある2部屋を掲載しています。180泊はどう計算するのでしょうか？

住宅宿泊事業法に基づき、180泊の制限は、届出番号別に適用されます。

たとえば、2つの寝室（AとB）を掲載していて、月曜日に寝室Aに予約が入り、火曜日に寝室Aと寝室Bに予約が入った場合、届出番号には180泊中2泊と記録されます。

ただし、Airbnbプラットフォームではシステムの都合上、届出番号別に集計できないため、リスティング別に宿泊日数をカウントします。

Airbnbでは、法的なアドバイスを提供することはできません。詳しくは、ご自身で法律の専門家や観光庁コールセンターにお問い合わせいただきますようお願いします。

リスティングの合計泊数が180泊の上限に近づいたとき、通知は届きますか？

はい。150泊に達した時点で、上限である180泊が近づいてきたことのお知らせが届きますので、それに応じて必ずリスティングのカレンダーを管理し、年間予約泊数の上限を超えないようにしましょう。

180泊を超えた場合、住宅宿泊事業法に基づいて運営されるリスティングはどうなりますか？

180泊を超えた場合、リスティングは非公開となります。

Airbnbは、このルールに違反したホストに対して措置を講じる権限を留保していますので、ご了承ください。

予約全体をキャンセルする代わりに滞在期間を短縮するようゲストにお願いして、180泊を超えないようにしてもよいでしょうか？

はい。ただし、変更内容に関してゲストから同意を得る必要があります。ゲストから同意が得られない場合は、ホスト側で予約をキャンセルする必要があり、手数料やその他の措置が発生する可能性があります。

詳しくは、予約内容の変更およびホストが予約をキャンセルした場合に適用される可能性のある手数料およびその他の措置についてご確認ください。

リスティングが非公開となった後、リスティングは翌年4月1日以降、自動的に再公開されますか？

はい。リスティングは翌年4月1日より自動的に再公開され、ホストは予約を承認することができるようになります（ただし、ホストがAirbnbのサービス利用規約に違反し、その他のペナルティの対象となっている場合は、この限りではありません）。

すでに計179泊の予約を承認してある場合、さらに2泊以上の宿泊を受け入れられますか？

いいえ、受け入れられません。

本年度の予約泊数が180泊の上限に達し、リスティングのカレンダーがブロックされましたが、翌年度以降の予約に関しては受け入れることはできますか？

はい。チェックイン日が翌年4月1日以降の予約を承認することは可能です。

キャンセルが発生したため、その分の予約を再びカレンダー上で受け付けられるようになったとのメールを受け取りました。この場合、リスティングは自動的に再掲載されますか？

予約のキャンセルが発生した場合、リスティングは自動的に再公開されます。